VIELE RATGEBER SAGEN IHNEN RENDITEN UM DIE ZWÖLF PROZENT UND VOLLGEBUCHTE KALENDER. DIE WAHRHEIT SIEHT ANDERS AUS. ICH BENÖTIGTE DREI JAHRE, UM ZU VERSTEHEN, WESHALB MEINE ERSTE FERIENWOHNUNG IN STUTTGART-MITTE MAGERERE ERTRÄGE EINBRACHTE ALS EIN PARKHAUS UM DIE ECKE. HIER ERFAHREN SIE, WAS IHNEN KEINER ERZÄHLT.

DIE UNBEMERKTE KOSTENFALLE: WARUM IHRE RECHNUNG NICHT AUFGEHT

SIE KALKULIEREN MIT MIETEINNAHMEN VON 150 EURO PRO NACHT. ZWANZIG VERMIETETE NÄCHTE IM MONAT. SUMMIERT SICH AUF 3.000 EURO BRUTTO. SUBTRAHIEREN SIE FÜNFZEHN PROZENT FÜR REINIGUNG UND NEBENKOSTEN AB. SCHEINT NACHVOLLZIEHBAR. ABER HABEN SIE DIE GRUNDSTEUER IN STUTTGART BERÜCKSICHTIGT? DER SATZ FÜR WOHNEINHEITEN IN GUTER LAGE BEI ÜBER SECHS EURO PRO QUADRATMETER IM JAHR.

EIN RECHENBEISPIEL: EINE 50 QM GROSSE WOHNUNG IN STUTTGART-MITTE. GRUNDSTEUER: 300 EURO JÄHRLICH. NEBENKOSTEN: 2.400 EURO. HAUSVERWALTUNG KASSIERT FÜNF PROZENT IHRER MIETE. DANN KOMMT AUCH NOCH DIE STADT STUTTGART – SIE ERHEBT EINE ZWECKENTFREMDUNGSGEBÜHR, WENN SIE LÄNGER ALS ACHT WOCHEN PRO JAHR VERMIETEN. DAS MACHT SCHNELL 500 EURO ZUSÄTZLICH. (PRÄZISER: 500 EURO, DIE SIE IN KEINER KALKULATION GESEHEN HABEN.)

UND DANN KOMMT DIE MÖBLIERUNG. EIN GÄSTEBETT HÄLT ZWEI JAHRE, UNTER GÜNSTIGEN UMSTÄNDEN. DIE WASCHMASCHINE STREIKT NACH ACHTZEHN MONATEN. ICH HABE MEINE ERSTE WOHNUNG MIT 8.000 EURO EIN. NACH ZWEI JAHREN WAR BEREITS DIE HÄLFTE DES INVENTARS NICHT MEHR VERWENDBAR. KALKULIEREN SIE MIT FÜNFZEHN BIS ZWANZIG PROZENT ABSCHREIBUNG PRO JAHR.

DIE FALLE DER NACHBARSCHAFT IN STUTTGART-WEST

KEINER REDET ÜBER DAS VERHÄLTNIS ZU IHREN NACHBARN GESPROCHEN. IN STUTTGART-WEST BESASS ICH EINE WOHNUNG, DIE BAUGLEICH MIT MEINER JETZIGEN WAR. DIE NACHBARN LEGTEN BESCHWERDE EIN NACH JEDER BUCHUNG. LAUTE GERÄUSCHE AB 22 UHR. DAS ROLLEN VON KOFFERN IM TREPPENHAUS. FREMDE LEUTE IM HOF. DIE HAUSVERWALTUNG DROHTE MIT UNTERLASSUNGSKLAGE. WIRKLICH.

IN STUTTGART-MITTE IST DIES UNTERSCHIEDLICH. DORT WOHNEN JUNGE BERUFSTÄTIGE, DIE SELBST OFT REISEN. MAN IST TOLERANTER. JEDOCH IST DIE KONKURRENZ EXTREM. JEDER ZWEITE HAUSHALT BIETET EINE FERIENWOHNUNG. DIE PREISE FALLEN SCHLEICHEND. AUS 140 EURO ENTWICKELN SICH 120 EURO, DANN 100 EURO. IHRE WOHNUNG MÜSSEN SIE ENTWEDER HOCHWERTIGER AUSSTATTEN ODER ZU EINEM NIEDRIGEREN PREIS ANBIETEN.

EIN VERGLEICH DER STANDORTE: STUTTGART-MITTE GEGEN STUTTGART-WEST

STELLEN SIE ES SICH VOR MIT DEM KAUF EINES OLD TIMERS. STUTTGART-MITTE LÄSST SICH VERGLEICHEN MIT EINEM PORSCHE 911 VON 1985. HOHE NACHFRAGE, HOHER WERTVERLUST BEI FALSCHER PFLEGE, JEDOCH GIBT ES IMMER EINEN KÄUFER. STUTTGART-WEST GLEICHT EINEM BMW E30. WENIGER AUFMERKSAMKEIT, ABER PREISE, DIE STABILER SIND UND WENIGER SPEKULANTEN.

IN STUTTGART-MITTE ZAHLEN SIE 6.000 BIS 7.000 EURO PRO QUADRATMETER KAUFPREIS. DIE VERMIETUNGSRENDITE LIEGT BEI DREI BIS VIER PROZENT. IN STUTTGART-WEST ERWERBEN SIE FÜR 4.500 BIS 5.500 EURO. DIE RENDITE LIEGT EHER BEI FÜNF PROZENT. DOCH DIE AUSLASTUNG IST GERINGER. TOURISTEN WOLLEN IN DIE MITTE, angelhütte mecklenburg mieten NICHT NACH WESTEN. (ALLERDINGS, DAS IST NICHT VOLLKOMMEN GERECHT – EINIGE BEVORZUGEN AUCH DEN WESTEN, JEDOCH IN GERINGERER ZAHL.)

DIE STEUERLICHE FALLE

DAS FINANZAMT IN STUTTGART KONTROLLIERT FERIENWOHNUNGEN STRENG. SIE MÜSSEN BELEGEN, DASS DIE WOHNUNG NICHT VON IHNEN ALS ZWEITE WOHNUNG VERWENDEN. ANDERNFALLS WIRD SIE ALS PRIVAT GENUTZT ANGESEHEN. DER STEUERLICHE ABZUG ENTKÄMPFT. DIE VORSTEUER WIRD ZURÜCKGEFORDERT. ICH KENNE EINEN VERMIETER, DER 12.000 EURO NACHZAHLEN MUSSTE, WEIL ER SICH AN VIER WOCHENENDEN SELBST IN DER WOHNUNG ÜBERNACHTETE.

FÜHREN SIE EIN DIGITALES BUCHUNGSTAGEBUCH. LÜCKENLOS. FÜR JEDEN EINZELNEN TAG MUSS ERSICHTLICH SEIN: GEBUCHT DURCH GAST, SELBST GENUTZT ODER LEER. DAS FINANZAMT AKZEPTIERT KEINE SCHÄTZUNG. GAR KEINE.

DIE FALLE DER AUSSTATTUNG

• Bettmatratzen: Niemals unter 500 Euro kaufen. Urlauber beanstanden es unverzüglich, falls die Matratze nachgibt.
  
• Frottierwaren: Erneuern Sie alle sechs Monate. Fusselige Handtücher killen Ihre Bewertung.
  
• Küchenausstattung: Wenn Sie keinen Induktionsherd haben? Ungünstig. Die meisten Gäste setzen das voraus.
  
• Internetverbindung: Nicht unter 100 Mbit/s. Eine langsame Verbindung ist der Hauptkritikpunkt.
  
• Stellplatz: In Stuttgart-Mitte extrem wertvoll. Stellen Sie keinen zur Verfügung, büßen Sie 30 Prozent der Buchungen ein.
  
  

ETWA VOR VIER JAHREN KAUFTE ICH EINE WOHNUNG IN STUTTGART-MITTE. 42 QUADRATMETER, BALKO, FÜNFTER STOCK. DER MAKLER SCHWÄRMTE VON ZEHN PROZENT RENDITE. ICH RENOVIERTE FÜR 15.000 EURO IN DIE RENOVIERUNG. DIE ERSTE SAISON LIEF GRANDIOS. JULI UND AUGUST AUSGEBUCHT. DANN KAM SEPTEMBER. KEINE BUCHUNG. OKTOBER LEER. NOVEMBER LEER. ICH ÜBERSAH, DASS STUTTGART IM HERBST KEINE TOURISTEN ANZIEHT. AUSSTELLER KOMMEN LEDIGLICH IM FRÜHJAHR UND HERBST. DIES ENTSPRICHT VIER WOCHEN PRO JAHR. DEN REST DES MONATS STAND DIE WOHNUNG LEER. DIE KALTMIETE VON 1.200 EURO REICHTE KAUM FÜR KREDIT UND NEBENKOSTEN.

NACH ABLAUF EINES JAHRES VERKAUFTE ICH UNTER WERT. DER NEUE EIGENTÜMER? EIN INVESTOR, DER DIE WOHNUNG IN EIGENNUTZUNG UMWANDELTE